主题：开征物业税杀手锏还是催化剂？

    从房地产市场活跃及交易量大的实情来看，深圳市必然会成为国家开征物业税的试点调研城市之一；开征物业税势在必行。但把物业税放在调控房价的高度上，笔者认为这样的做法治标不治本。

    一：物业税的核心是转移支付：物业税的征收核心是转移支付，而不是减轻支付，确切地说是增加给房屋的拥有者。要是对于拥有一套住房的人也要征收物业税，那么势必造成购房成本的进一步加大。

    二、催生开发利润的实现：7月12号，以1.5243万元/平方米的楼面地价让广东地王横空出世，按“惯例”，开发商要把房子卖到3万以上才能获得满意的利益，这会带动房价的进一步上涨，能否买到房子成为难点，把原来交易环节征收的税费稀释到了拥有环节开征物业税是对购房者是雪上加霜，开发商在供求失衡的市场状态下，反而催生利润的实现。

    三：物业税转移征收促使垄断经营升级：房地产开发成本的降低更利于形成垄断。开发商扩张成本与其战略有很大关系。房地产前期开发成本将大幅下降；开发商整体税负的近40%转移给置业者，在资本上的付出减少非常突出，资金优势更加明显。这看上去减少成本，会降低房价，却忽略了企业逐利的本能，同时在政策鼓励的催化下，就像东莞地王本来楼面地价为3504元／平方米起价，却高出11739元成交，如果开发商再享受转移物业税的优惠，会让这些垄断企业更好实施“寡头战略”布局，减少开发成本就是加快资本裂变，这样只能让大企业越来越大，中小企业不得不“失踪”，不利于大多数企业的发展；而寡头的形成，必定造成“定价霸权”横行，置业者的“议价权”进一步缺失，面对庞大的市场需求，垄断开发就是垄断房价；垄断中国地产。同时，土地招拍挂价高者得的机制在东莞地王的示范作用下会愈演愈烈，政府也演变成为房地产土地环节的最大营销者（机制的营销），再加上开发商的“羊毛出在羊身上”的推盘技巧，更多的负担转移到置业者，看上去土地的营销价值出来了，但是，稍微有点经济学概念的人都知道，就像银行的钱实际上是大众的钱，如有损失，损失的最终还是国家经济运转机制；土地管理能力的缺失助长寡头形成。

    四：淡化房价上涨的根源寻找：虽然物业税就是将原来的房产税和土地税合并，让开发成本可以转移到购房者身上，但是，真正造成房价上涨的是政策导向、需求、地价、开发商利益、中介赚快钱行为等一系列措施不利控制造成的，物业税的征收只能起到微调作用，在房地产宏观政策反复制定与执行不到位的前提下，这种微调作用如隔靴搔痒。在房价价格上，开发商只要稍微动个脑筋就可以把房价提高来化解政策。

    五：开征物业税待解问题多：开征物业税有很多问题没有得到解决，比如我们现在很多人利用房贷买房，如果还有50％款要供楼，还在付银行利息，是否也要为这部分支付物业税？当然，出于保障个人生存权、居住权和维护公平的立法目的考虑，国家应该不会对居民拥有一套个人自住房征收物业税，这对于房地产市场的庞大需求只是影响到炒房者与多拥有套住房的人，但也没有从根本上“动摇”他们利润的产生机制。

    如果只是像以往所说物业税每年按1％左右征收，对于有能力能拥有大户型与多套住房的有钱“阶级”，更不会有任何作用，甚至可以用其他人的名字、在其它地方拥有物业，持续盈利。同时，在市场经济不完备时对他们课以重税，也会打击富裕阶层对生产力的“贡献”。

    六：“精确打击”是解决房地产问题的根本：在不能保障中低收入住房者的住房问题时要彻底检讨现行的土地招拍挂政策。建立对炒房者及多套住房者课以重税的有效市场机制，而不能一刀切。要测算大多数人的利益保障，特别是要在宏观调控上起作用，就要做到精确打击，抑制那些促使房价上涨的肿瘤进一步恶化，铲除那些制造房价上涨的原动力。在经济体制调整上下大力气，让增加居民的可支配收入水平决定住房的有效需求，解决对未来的房价的预期。所以，简单的物业税征收同住房价格的基本走势和格局无大关系；同时，订立的不合理还会再次抬高房价。

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